La decisión díficil de toda pareja: ¿Comprar o rentar casa? La vivienda es el gasto financiero más significativo de la mayoría de las personas. Debemos tomar decisiones sensatas cuando se trata de nuestras elecciones de vivienda.
Para complicar las cosas, la vivienda es mucho más que una decisión financiera. Hay un gran componente emocional que entra en nuestra decisión de dónde vivimos.
Entre los que planean casarse y formar un hogar la pregunta se vuelve seria ¿Qué conviene y a qué podemos comprometernos? ¿Comprar o rentar casa? ¿Qué pensarán los demás si vivimos rentando y no tenemos casa propia?
Sin duda hay muchas facilidades para tener la casa de tus sueños a través de un crédito hipotecario, por eso para muchos no hay dudas entre comprar o rentar casa.
Comprar una casa y pagarla a crédito por los sigientes 15, 20 o 30 años es lo normal para las parejas jóvenes: ¡El futuro es brillante!
Muchas personas deciden comprar una casa en lugar de alquilarla. Esto puede o no ser una buena decisión financiera. El problema es que muchos propietarios decidieron comprar basándose en la noción de que «ser propietario siempre es mejor«. La mayoría de las personas no tienen un marco integral para evaluar la decisión de alquiler versus compra.
Además, durante décadas ha habido un estigma contra el alquiler. Pero hoy estamos más conscientes de lo que podemos y queremos. Además, han surgido muchos gastos extras y muy caros en comparación con generaciones anteriores, donde hoy gastamos bastante en entretenimiento, plataformas digitales, auto propio y estilo de vida.
Comprar o rentar casa. La forma tracional de decidir si alquilar o comprar casa es comparar el costo del alquiler con el costo de la compra. El costo mensual de alquilar una casa es simple. Es igual a cuánto paga en alquiler.
Los costos mensuales de ser propietario de una casa son más complicados. Los costos de propiedad de vivienda se dividen en 3 categorías.
- Impuesto a la propiedad
- Costos de mantenimiento (impermeablización, pintura, fugas, estructuras…)
- Costo de capital
Aplica la regla del 5% para decidir si te debes comprar o rentar casa
En Estados Unidos o Canadá los promotores de bienes raíces usan un cálculo simple para ayudar a evaluar la decisión de alquiler versus compra, que él llama la «regla del 5%», que compara el costo mensual de ser propietario del alquiler.
La regla del 5% es una estimación de los tres costos que enfrentan los propietarios que los inquilinos no.
- Generalmente se supone que el impuesto a la propiedad representa el 1% del valor de la vivienda. Esta es la primera parte de la regla del 5%
- También se supone que los costos de mantenimiento son del 1% del valor de la casa. Esta es la segunda parte de la regla del 5%.
- Se supone que el costo de capital es el 3% del valor de la vivienda. Esta es la parte final de la regla del 5%.
Si ampliamos el costo del capital.
- Para comprar una casa, paga un anticipo en efectivo. Esto suele ser el 20% del valor de la casa, lo que significa que necesita financiar el 80% restante con una hipoteca.
- El pago inicial es su capital.
- La hipoteca es tu deuda.
- Juntos, su deuda y capital constituyen el 100% del valor de su hogar.
- Costo de capital = costo de deuda + costo de capital
¿Cuál sería el costo de tu deuda si compras casa?
El costo de la deuda se mide por el interés que pagarás en tu hipoteca. FLa mayoría de las hipotecas que se emiten actualmente en Canadá, por ejemplo, tienen una tasa de interés del 3%. Por lo tanto, su costo de la deuda es del 3%.
Pero, ¿Qué pasa con stu capital en la casa, cómo se puede considerar que es un «costo» de propiedad de vivienda? El dinero que depositas para comprar una casa tiene un costo de oportunidad. Esta es la diferencia en los rendimientos entre el mercado de valores global y el sector inmobiliario.
- En un escenario de riesgo se proyecta un rendimiento anual del 3% para bienes raíces y un rendimiento anual del 6,57% del mercado de valores global.
- La diferencia, 3.57%, es el costo de oportunidad anual de invertir en un activo inmobiliario (comprar una casa) en comparación con invertir en el mercado de valores.
Por ejemplo, si depositas $100,000.00 USD en efectivo para comprar una casa, su costo de oportunidad anual de invertir en bienes raíces frente al mercado de valores es de $3,570 (3.57%).
Para ser conservador, se reduce el costo de oportunidad proyectado de 3.57% a 3.00% .Suponiendo una tasa hipotecaria del 3% (costo de la deuda) y el costo de oportunidad del capital en el 3%, el costo total de capital para los propietarios es del 3% por año. Esto constituye la pieza final de la regla del 5%.
- Impuesto a la propiedad: 1%
- Mantenimiento: 1%
- Costo de capital: 3%
El punto de equilibrio de comprar o rentar casa
Así es como funciona la regla del 5% en acción.
- Multiplica el valor de su hogar por 5%.
- Divide entre 12.
- El resultado es el punto de equilibrio, donde alquilar es financieramente equivalente a comprar.
Esto se ilustra mejor con un ejemplo. Digamos que está considerando comprar una casa de $500,000 USD.
- Multiplicando el valor de la casa por 5% = $25,000.00 USD
- Dividiendo ese número por 12 = $2,083.00 USD
- $2,083.00 USD es el punto de equilibrio mensual por poseer esa casa
Si encuentras la oportunidad de rentar una casa al mismo precio o por menos de $2,083.00 USD, es mejor rentar. Pero si te va a costar más de $2,083.00 USD rentar una casa similar, entonces es mejor comprar.
Lo interesante de la regla del 5%
Vamos a calcular algunos ejemplos, en base a USD y con ubicación geográfica de clase alta en Estados Unidos, para tratar de ser más duros con las cifras y ayudarte a entender bien tu panorama real.
La regla del 5% es una simplificación excesiva y no proporcionará los costos exactos. Sin embargo, adoptar este marco lo obliga a considerar todos los costos, incluido el costo de oportunidad de ser propietario de una casa.
La regla del 5% proporcionará un resultado obvio en los mercados inmobiliarios caros. Considere un caso, donde el precio promedio de una vivienda es de alrededor de $1 millón. Poner un 20% de descuento requeriría que obtenga $200,000.00 USD en efectivo y TODAVÍA requieres una hipoteca de $800,000.00 USD.
La regla del 5% nos indicaría que estaría mejor si pudiera alquilar una casa por menos de $4,166.00 USD por mes.
El costo promedio de alquiler en Estados Unidos es de $2,260.00 USD. Desde esta perspectiva financiera, sale mejor rentar casa, que comprar.
Inclinando los números a tu favor Comprar o rentar casa
Cuando eres dueño de tu casa, tienes el control total de quién vive en esa casa. Por lo general, los inquilinos no tienen ese tipo de control. Comprar o rentar casa
Esto le permite obtener ingresos alquilando habitaciones en su hogar. Volviendo al ejemplo de una casa de $500,000 USD Comprar o rentar casa
- Digamos que es una casa de tres dormitorios.
- Si pudiera alquilar las otras dos habitaciones por $1,000 USD por mes, eso generará un ingreso adicional de $ 24,000 por año .
- Esto inclinaría fuertemente las matemáticas a favor de ser dueño.
Pero, obviamente, no todos se sentirán cómodos teniendo compañeros de cuarto. Sin embargo, desde un punto de vista puramente financiero, reduce drásticamente el costo de la propiedad de vivienda.
Como con cada decisión financiera, hay un costo de oportunidad. Si eliges vivir solo en una casa de 3 dormitorios, el costo de oportunidad de la privacidad es el costo de la vivienda propia. Comprar o rentar casa
Si decides alquilar habitaciones libres, puedes hacer que sus inquilinos paguen parte o la totalidad de los costos de propiedad de la vivienda, y su costo de oportunidad es la privacidad perdida.
Solo tu puedes decidir qué costo vale la pena pagar. Sólo tu de forma inteligente puedes elegir si de comprar o rentar casa.
